”FIRE”とは
最近巷で話題になっているFIRE。
オリラジの中田敦彦さんがYouTubeでも頻繁に話題にしていて若い人を中心に関心が高まってきています。
そもそもFIREとは、
Financial
Independence
Retire
Early
の略で頭文字をとって”FIRE”と呼ばれています。
直訳すると、『経済的自立と早期退職』
定年を待たずに早期リタイアして資産運用などで生活していくライフプランの事を言います。
誰もが一度は、「満員電車に乗らずに悠々自適に生活がしたい」とか「職場の嫌な人間関係と早く決別したい」など思った事があるのではないでしょうか？
人生一度きり！
自分の好きな事を好きな時にできる人生にしたい。
いろんな夢や希望がたくさんあるのではないでしょうか？
そんな生活ができるのは一部の人だけで自分には到底縁のない話と思っている方も多いのではないでしょうか？
しかし、世の中には事業や投資で成功して早期リタイヤしている人はいます。
しかも生まれつきお金持ちではなく1代で資産を作り、自分のやりたい事を実現している人もたくさんいらっしゃいます。
そこで今回はどうすれば”FIRE”を達成する事ができるのかについてお話していきたいと思います。
不動産投資で”FIRE”を目指すには
FIREを実現するにはビジネスや株式投資で成功して達成するなど様々な方法がありますが、今回は最近市場参加者が増加している不動産投資でFIREする方法についてお話していきたいと思います。
厳密には、不動産投資は”投資”と言うよりも”不動産賃貸業”（大家業）と表現する方が正確ではないかと思います。
株式投資と違い買って終わりではなく、いかにして満室にして収益を確保していくのかと言うビジネス的な要素を含んでいるのが不動産投資（事業）です。
不動産を購入したら収益が入り続ける物ではありません。
物件選定や管理会社と上手く付き合いながらいかにして収益を上げていくのかが重要になってきます
しかし、不動産事業が上手く稼働して規模を拡大する事ができれば、数年でリタイアする人も珍しくはありません。
実際に私の夫の投資や事業仲間にも不動産投資で家賃年収数千万と言う人もたくさんいらっしゃいます。
焦らずに着実に規模を拡大していけば安定的なキャッシュフローを得る事ができるのが不動産投資です。
不動産投資とは
不動産投資とは、アパートやマンション、戸建を購入してその物件に入居者に住んでいただき、毎月家賃収入を得る事が成立するビジネスのことを言います。
物件価格は、マンション＞アパート＞戸建といった具合に金額は様々ですが、最近は激安中古戸建投資も流行っており、安いものは10万円代から購入してリフォームして貸出している投資家さんもいらっしゃいます。
不動産は1度入居者さんが入ると数年は退去する事がないのでその間は安定したキャッシュフローを生んでくれるので安定した収益源になります。
特に最近は不況により会社員だけの給料では生活が成り立たなくなってきている人が増えてきているので、注目されている投資・ビジネスとなるのが不動産投資（不動産賃貸業）になります。
今回は初心者の方でもわかりやすいように不動産投資のメリット・デメリットを踏まえながら解説していきたいと思います。
こちらの記事でも不動産投資はおすすめ副業に入っています。
不動産投資のメリット
ここでは、不動産投資を始める上でのメリットを簡単にお話していきたいと思います。
1,銀行融資を使ってレバレッジを効かせ効率的に資産拡大ができる。
銀行融資を上手く活用する事によって少ない手元資金でも効率的に資産を増やしていく事が可能になります。
例えば、2,000万円の中古アパートを
- 400万円の自己資金
- 1,600万円の銀行融資を使って購入
- 年間家賃収入が200万円の場合
キャッシュフロー
200万円÷自己資金400万円＝50%
つまり、実際に自分が投資した金額に対しての利回りが50%になると言う事です。
レバレッジを上手く活用する事によって非常に効率的に資産を増やす事が可能になります。
2,入居者がいる間は安定的に家賃収入が入ってくる。
不動産投資は軌道に乗ると安定して家賃収入が入ってきます。
不況が訪れたとしても生活インフラとしての役割が強いので景気の波に左右されにくく、安定的にインカムゲイン（定期収入）を得る事ができます。
将来は年金代わりにもなり得るので、老後の生活費にもなります。
年金2.000万円不足問題が話題になりましたが、不動産収入による安定したインカムゲインがある事で
安心した老後生活が可能になります。
3,現物資産でインフレ・デフレ共に強い。
インフレになるとお金の価値が下がっていきますが不動産を所有する事でインフレと共に資産価値が上がりやすくなります。
また、デフレになるとお金の価値が上がり物の価値が下がってきますが、不動産の賃貸価格は下がりにくいのでデフレ不況にも強いと言う特徴があります。
4,生命保険代わりになる。
アパートを購入する際に団体信用生命保険（団信）に加入する事によって万が一、借入をした方が亡くなった場合に残りのローンを返済する事なく毎月の家賃収入が入ってくるので生命保険代わりになります。
5,節税効果が期待できる。（所得税対策、固定資産税対策、相続税対策）
所得税対策…建物自体が減価償却資産なので財布からお金が無くならないのに毎年経費にできるお金がある為所得税対策になる。
また、青色申告により所得税対策にもなります。
欠損金の繰延控除により個人なら3年間、法人なら9年間赤字を繰り延べる事ができます。
赤字の場合は税金を払う必要がないので所得税対策になります。
固定資産税対策…住居を建てる事で固定資産税が1/3まで下がるので固定資産税対策になります。
相続税対策…アパートを建てる事によって土地の評価や建物の評価が下がり相続税対策になります。
土地だと20%、建物だと50%の相続評価が下がります。
不動産投資のデメリット
1.流動性が低い。
不動産価格は安くても数百万単位の買い物になりますので、売買するのに時間がかかる事が多々あります。
緊急でお金が必要となっても金額が大きい分すぐには売れないと言うデメリットがあります。
2.天災リスク。
日本は自然災害大国です。
日本で生活している以上自然災害は頭の中に入れておく必要があります。
不動産投資をするにあたって、火災保険と地震保険は加入しておく必要のある必要経費だと思います。
3.空室リスク。
不動産投資は、誰かが住んで初めて収益が発生します。
入居者が入らない限り家賃収入は入ってきません。空室にならないような物件選びや管理会社選びなど
様々な仕掛けや業者との信頼関係構築が必要になりますので買って終わりではなく、しっかりとコミュニケーションを取りながら事業を進める必要があります。
4.金利の上昇リスク。
変動金利でローンを組んでいる場合、インフレになると金利が上がって返済額が増えてしまい返済リスクが高くなってしまいます。
固定金利にするなど対策をうちながらリスクヘッジをする必要があります。
5.家賃の下落リスク。
建物が老朽化する事によって家賃の下落リスクが出てきます。
ペット可にしたり無料Wi-Fiにしたり工夫しながら家賃下落のリスク対策をしていく必要があります。
6不動産価格下落リスク。
今後日本では空き家の数が年々増加していく事が確実視されています。
不動産の売却タイミングや立地などによって希望価格で売却できないケースが多々出てくる可能性があります。
まずは市場価格よりもいかにお得に買う事ができるかどうかで将来的な出口も変わってきますので購入する際は上手に値引き交渉等をしながら購入していきましょう。
まとめ
いかがだったでしょうか？
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
銀行融資を活用してレバレッジをかけながら資産拡大が可能なのも大きな特徴です。
短期間で資産を拡大して”FIRE”を目指すよりも、10年から20年スパンでコツコツと資産拡大していく事がリスクを減らし尚且つ確実に成功に近づく方法だと言えます。
不動産投資は早く始めれば始めるほど資産拡大と銀行融資においてもメリットがありますので、検討されている方は1日でも早く始めて見てはいかがでしょうか？
ただし、始める前にはしっかりと本を読んで勉強してから始めないと不動産業界は非常に悪徳業者が多い事が指摘されていますので気をつけて下さいね。
おすすめの本はこちらです
まずはリスクを少なく勉強も含めてスタートするなら中古の戸建投資からスターするのがオススメです。
万が一失敗してもリカバリーできますし、大きな代償を追うことも少ないのでオススメです。
何より、戸建はマンションやアパートに比べて賃貸需要が高いので客付もしやすく長期で住み続けてくれる人が多いのが特徴です。
300~500万円の自己資金を貯めてスタートできればストレス少なく始める事ができます。
今後も皆さんの生活に役立つ情報（投資・節約・経済・副業など）をどんどん記事にしていきますので
よろしくお願いします。
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