副業（複業）を始めて給与以外の安定した副収入が欲しいと考えている方が年々増加しています。
それもそのはず。
現在の日本の労働環境は、年功序列で年を重ねる毎に給与が上がるシステムが崩壊しつつあるからです。
毎年昇給に年3回のボーナス、退職金は2,000〜3,000万円。
老後は、年金をもらい悠々自適な生活。
60歳まで1つの会社で勤め上げれば、ほとんどの人がこのような生活が用意されていました。
いわゆる一億中流社会と言われていた時代ですね。
以前は、会社員で勤め上げる事が安定した生活の基盤でしたが、現在は会社員でいるだけでは将来の生活は安定しているどころか不安定な生活や老後不安が付き纏う時代です。
皆さんもお気づきかと思いますが、国はもうあてになりません。
年金がもらえなくなる事は制度上考えにくいですが、確実に受給年齢の見直しと受給額の減少は間違いなく今後も行われていきます。
よっぽど国の政策が変わらない限りこの流れは続く事は避けられません。
それくらいの覚悟と行動力がないと老後は悲惨な事になります。
逆に言えば、将来に向けて行動している人はきっと未来は明るいはずです。
不動産投資について学んで行こう
将来に対して不安に思っているだけでは何も変わりません。
今自分にできる最大限の努力と行動さえ出来れば未来は大きく変わっていきます。
まずは行動していきましょう！
そこで今回は、給与以外の安定収入を得る方法として不動産投資についてお話していきたいと思います。
しっかり学んで行動すれば比較的成功しやすいビジネスモデルと言われていますので、小さく始めて経験を積み事業を拡大していく事で将来大きな資産を作る事が可能です。
今回は、初心者の方でも取り組みやすいオーナーチェンジ物件について解説していきたいと思います。
是非最後までお付き合い下さい。
不動産についてもブログにしてます。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、入居者さんがすでに入っている物件の事です。
特に不動産投資初心者の方は、金融機関からの融資を考えた場合に融資が降りやすいのがオーナーチェンジ物件です。
何と言っても、入居者がすでにいるわけですから貸す側（金融機関）からしてみたら返済の見込みがあるので安心感があります。
不動産投資を考えている方にとっても入居者さんがいるのは安心材料の一つにもなります。
ただし、オーナーチェンジ物件にも注意点がいくつかありますので、今回の記事でオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットについて解説していきたいと思います。
オーナーチェンジ物件のメリット
すでに入居者がいるので家賃収入がすぐに入ってくる
オーナチェンジは、入居者がすでに住んでいますので購入した翌月から家賃収入が入ってきます。
入居者が決まるまでの手間や時間がかからないのでストレスなく始める事ができます。
特に不動産投資初心者の方は、運営のやり方について経験がないので苦労する事が多々あるかと思います。
ただしオーナーチェンジは、前大家さんから運用のノウハウを受け継ぐ事ができるのでその辺りは大きなメリットになります。
金融機関からの借入がしやすい
投資用不動産は、入居者さんからの家賃でローンを返済していきます。
勿論、入居者がいない場合はオーナーが毎月手出しでローンを返済していかなければならないのでオーナー負担が増えるます。
それだけではなく、金融機関からしたら本当に返済できるのか不安に思われます。
ただし、オーナーチェンジはすでに入居者が住んでいますから金融機関からしたら家賃収入が入る事が計算できるので貸し倒れリスクが低いと判断されるので、投資初心者で金融機関との関係性が出来ていない方は最初の一歩目としては始めやすいと思います。
資金計画がしやすい
入居者がいない状況で購入した場合、入居者が決まるまで家賃が入ってきません。
ですので、その間はオーナー自らローンの返済をしていく必要があります。
入居者が決まるまで資金計画はたてにくいのですが、オーナーチェンジ物件はその心配がありません。
資金計画がたてやすいのがオーナーチェンジ物件のメリットです。
オーナーチェンジ物件のデメリット
指値が通りにくい
指値とは、少しでも物件を安く購入するために売値よりも安く買付をして自分の入手したい価格で購入する購入方法です。
上手く指値に成功すると、半額以下で購入する事も可能ですが、オーナーチェンジ物件の場合は売主が不動産投資家の場合が多いので売却する時に値下げ交渉が通りにくいケースが多くなります。
入居者が住んでいる為、物件の内覧が出来ない
通常、物件を購入する場合は内覧をして修繕箇所の有無を確認したり、リフォームコストがどれくらいかかるのかを実際に自分の目で確認して投資として成立するなら買付を入れるのですが、オーナーチェンジの場合は、入居者が住んでいるので内覧する事が出来きません。
そのため、入居者が退去した時に内覧をすると想像以上の修繕コストがかかる場合があります。
家賃設定が適切ではない可能性がある
長年入居者が住んでいると、当時の家賃設定のままで住んでいるケースもありますので当時の高い家賃のままでの利回り計算をしていると、いざ退去者が出た時に家賃を下げざる終えないケースも出てきます。
その場合思っていたよりも利回りが落ちる可能性があります。
購入前に近隣の家賃相場もきちんと調べて購入予定の物件の家賃設定が適切なのかを調べておく必要があります。
利回りが低い事が多い
オーナーチェンジ物件は売主が不動産投資をやられている大家さんが売主のケースが大半なので、物件価格が高く設定されているケースが多く利回りが低い事が多いです。
特に不動産投資の一歩目として築古戸建投資は低価格でリスクも抑えて始める事ができるのでオススメですが、築古戸建で始める場合は最低でも表面利回り10%は目指していきたいですね。
築古なので、将来的な修繕コスト等を考えると利回りが低いと資産価値も高くないので利回り10%いかないと投資としての魅力が薄れてしまいます。
まとめ
いかがだったでしょうか？
オーナーチェンジ物件は不動産投資初心者には取り掛かりやすい物件の1つです。
ただし、中には物件を購入した後すぐに退去が出たと言うケースもありますので注意も必要です。
実際に不動産業者が契約が決まるまで誰かをそこに住ませて契約が決まったら退去させているケースもあるようです。
しかし、それくらいの行動力がないと何事も成功は難しいですね。
ちなみにその方は、半年で築古戸建を7件購入している強者です。
しかも、購入物件のほとんどが5万円〜30万円くらいの超格安の戸建です。
行動力も半端ないですが、交渉力も半端ないです。
今回は、不動産投資初心者にオススメの一つとしてオーナーチェンジ物件についてお話しさせてもらいました。
少しでも参考になったら幸いです。
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今後も生活に役立つ情報や、投資・節約・副業に関して情報を発信していきますので楽しみにしてて下さいね。
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